Описание

Покупка квартиры в новостройке — это не только выбор района, планировки и цены. Один из главных вопросов для будущего собственника: что произойдет с деньгами, если дом еще строится, а застройщик получит финансовые проблемы?

Сегодня при покупке большинства квартир в строящихся многоквартирных домах действует механизм счетов эскроу, предусмотренный законодательством о долевом строительстве. Его главная особенность заключается в том, что деньги покупателя не поступают непосредственно застройщику сразу после заключения договора.

Они блокируются на специальном банковском счете и передаются застройщику только после выполнения предусмотренных законом условий.

Разбираемся, как работает покупка квартиры по 214-ФЗ через эскроу, когда нужно перечислять деньги, кто финансирует строительство и что происходит с ними, если проект не будет завершен.

Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения между застройщиком и гражданином, который приобретает квартиру или другой объект недвижимости в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве — ДДУ.

По ДДУ застройщик обязуется построить объект в установленный срок и после получения разрешения на ввод передать квартиру покупателю. Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить квартиру и принять ее после завершения строительства.

Это главное отличие современной системы долевого строительства от прежней схемы.

Раньше после регистрации ДДУ покупатель перечислял деньги непосредственно на счет застройщика. Девелопер мог использовать привлеченные средства для финансирования строительства.

Теперь схема другая.

Застройщик получает финансирование строительства преимущественно за счет банковского проектного финансирования либо собственных средств. Деньги покупателей при этом находятся на счетах эскроу.

Получается своеобразная трехсторонняя система:

↓

вносит деньги на эскроу

↓

хранит и блокирует деньги

↓

строит дом за счет проектного финансирования

После выполнения условий деньги со счетов эскроу становятся доступны застройщику или направляются на погашение его обязательств перед банком.

Да.

Ипотечная покупка квартиры в новостройке может осуществляться с использованием счета эскроу.

В этом случае покупатель оформляет ипотечный кредит, а заемные средства направляются в соответствии с условиями сделки на эскроу-счет.

Важный момент: первоначальный взнос и кредитные средства зачисляются на эскроу в соответствии с установленным порядком после государственной регистрации ДДУ. Такой механизм подробно описывался и в материалах РБК о покупке новостроек с использованием эскроу.

При этом банк, финансирующий строительство, и банк, выдающий ипотеку покупателю, могут быть разными организациями. В таком случае необходимо заранее уточнить порядок перевода кредитных средств и возможные банковские комиссии, не связанные непосредственно с ведением эскроу-счета.

Главное изменение можно выразить одной фразой:

Именно это снижает риск ситуации, когда гражданин полностью оплатил квартиру, строительство остановилось, а деньги уже были потрачены застройщиком.

Банк России прямо связывает механизм проектного финансирования со снижением рисков для граждан: средства участников строительства находятся на эскроу-счетах, а строительство финансируется отдельно.

С 2026 года семьи, купившие жилье с использованием материнского капитала в ипотеку, могут оформить доли на детей и супругов без согласия банка-залогодержателя. Недвижимость остается в залоге до полного погашения кредита, но дети становятся полноправными собственниками, а сама процедура выделения долей становится быстрее, прозрачнее и безопаснее для семьи.

В чем суть изменения закона

В закон о материнском капитале и закон об ипотеке внесены поправки, которые убрали обязательное согласие банка при оформлении жилья в общую долевую собственность супругов и детей, если объект приобретен с использованием средств маткапитала и находится в залоге. Теперь семья может заключить соглашение о распределении долей и подать документы в Росреестр сразу после перечисления средств материнского капитала, не дожидаясь полного погашения ипотечного кредита.

​

По сути, законодатель закрепил уже ранее формировавшийся подход: обязанность выделить доли всем членам семьи сохраняется, но банк больше не может блокировать исполнение этой обязанности своим отказом или затягиванием согласования.

​

Как теперь работает выделение долей

• Получатель сертификата по-прежнему обязан оформить жилье, приобретенное с использованием маткапитала, в долевую собственность: владелец сертификата, его супруг и все дети должны получить доли.
• Минимальный размер долей детей обычно соотносится с частью стоимости жилья, оплаченной за счет материнского капитала, но закон не запрещает выделить детям больший размер долей.

​

Технически процедура выглядит так:

• Семья заключает соглашение о выделении долей между супругами и детьми (в некоторых случаях — в простой письменной форме, без нотариуса, если соблюдены установленные условия);
• Подает документы в Росреестр, где регистрируется переход к долевой собственности при сохранении ипотеки как обременения на весь объект.

​

Что важно понимать про залог и права детей

• Отмена согласия банка не означает снятия залога: квартира или дом продолжают оставаться в ипотеке до полного погашения кредита, а банк сохраняет статус залогодержателя.
• ​При этом дети и супруг получают зарегистрированные доли и становятся полноценными собственниками в пределах своих частей, с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

​

Это повышает защиту интересов детей: при продаже или отчуждении такого жилья потребуется учитывать их права и, как правило, получать согласие органов опеки, если новое жилье не ухудшает условия проживания ребенка. Для банков же риски минимальны: залог сохраняется на весь объект, а изменение состава собственников не прекращает обязательства по ипотеке.

​

Практические плюсы для семей и рынка

• Снижение административных барьеров: исчезает длительный и часто непрозрачный этап ожидания согласия кредитной организации, который раньше мог затягиваться или оканчиваться необоснованным отказом.
• ​Ускорение сделок: семьи быстрее исполняют обязательство по выделению долей и заранее готовят юридически «чистый» объект к возможной продаже или обмену, что упрощает последующие сделки с участием органов опеки и покупателей.

​

Для рынка недвижимости это означает:

• меньше «зависших» объектов, по которым не оформлены доли детям и из‑за этого сложно выйти на сделку;
• ​снижение нагрузки на суды и судебных приставов, поскольку уменьшается число споров, связанных с разделом ипотечного жилья и принудительным выделением долей.

​

На что обратить внимание покупателям и продавцам

1. Продавцам жилья, приобретенного с материнским капиталом, стоит заранее выделить доли детям и супругу, чтобы на момент продажи объект уже соответствовал законодательным требованиям и не вызывал вопросов у органов опеки и покупателей.
2. ​Покупателям важно проверять выписку из ЕГРН: наличие долей у детей само по себе не является препятствием для сделки, но потребует соблюдения процедур согласия опеки и подбора альтернативного жилья с не худшими условиями для ребенка.

​

При выборе квартиры в новостройке покупатели обычно сравнивают цену, планировку и расположение дома. Но есть ещё один показатель, который влияет на будущие расходы и комфорт, — класс энергоэффективности. Для покупателей жилья в Перми внимание к сохранению тепла особенно полезно: зимой важно, чтобы дом рационально расходовал энергию и поддерживал комфортную температуру.

Разбираемся, что означают буквы на фасаде, какие преимущества и ограничения есть у каждого класса и что проверить перед покупкой.

Что показывает класс энергоэффективности

Класс энергетической эффективности характеризует расход энергии всего многоквартирного дома относительно базового уровня. При оценке учитывают отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение и электричество на общедомовые нужды. Показатели приводят к сопоставимым условиям, включая климатические. Поэтому сравнивать дома только по суммам зимних платежей недостаточно.

У новостройки при вводе в эксплуатацию класс устанавливает государственный строительный надзор. В дальнейшем его подтверждают по данным эксплуатации.

Высокому классу помогают качественная теплозащита, энергосберегающие окна, регулирование отопления и экономичное освещение.

Основные классы энергоэффективности

Российская шкала для многоквартирных домов включает девять классов: от A++ до G. Чем ближе показатель к A++, тем меньше расход энергии относительно базы.

A++: высочайшая энергоэффективность

A++ — верхняя ступень российской шкалы. Дом этого класса расходует на 60% и более меньше энергии относительно базового уровня. Показатель отражает результат комплексного подхода к теплозащите здания и работе инженерных систем.

A+: высочайшая энергоэффективность

Класс A+ означает снижение расхода энергии на 50% и более, но менее чем на 60% относительно базы. Такие дома используют энергосберегающие решения, которые помогают рационально расходовать ресурсы при поддержании комфортных условий проживания.

A: очень высокая энергоэффективность

У дома класса A расход энергии ниже базового на 40% и более, но менее чем на 50%. Этот показатель характеризует эффективное использование ресурсов для отопления, вентиляции, горячего водоснабжения и общедомового электроснабжения.

B: высокая энергоэффективность

Класс B присваивают домам, расходующим на 30% и более, но менее чем на 40% меньше энергии относительно базового уровня. Для этого класса предусмотрены индивидуальный тепловой пункт с погодным регулированием, светодиодное освещение общих зон и индивидуальные приборы учёта в соответствии с требованиями законодательства.

C: повышенная энергоэффективность

В доме класса C расход энергии ниже базового на 15% и более, но менее чем на 30%. Это повышенный уровень энергетической эффективности, который показывает экономное использование ресурсов относительно установленной базы.

D: нормальная энергоэффективность

Класс D охватывает показатели от базового уровня до снижения расхода энергии менее чем на 15%. В российской шкале он называется нормальным и служит ориентиром для понимания положения дома относительно базовых значений.

E: пониженная энергоэффективность

У дома класса E расход энергии превышает базовый уровень, но не более чем на 25%. Обозначение описывает величину энергопотребления здания в сопоставимых расчётных условиях.

F: низкая энергоэффективность

Класс F соответствует расходу энергии выше базового более чем на 25%, но не более чем на 50%. Он входит в общую классификацию многоквартирных домов и позволяет определить положение здания на шкале энергопотребления.

G: очень низкая энергоэффективность

Класс G обозначает расход энергии, превышающий базовый уровень более чем на 50%. Это завершающая ступень российской шкалы. Вместе с остальными классами она даёт полное представление о диапазонах энергетической эффективности многоквартирных домов.

Какой класс выбрать

При сопоставимых цене, расположении и качестве строительства более высокий подтверждённый класс — преимущество. Но переплату стоит оценивать по конкретным расчётам, а вместе с буквами на фасаде проверять окна, инженерные системы и условия управления домом.

В рассматриваемых публикациях приводится следующая шкала для большинства регионов, включая Пермь:

Существует возможность ставки 6% при первоначальном взносе от половины стоимости жилья, независимо от числа детей. Для покупателей, которые продают имеющуюся квартиру, это потенциальный способ уменьшить долг и процентную нагрузку. Применимость механизма к конкретной сделке нужно отдельно проверить в банке.

Пример: квартира стоит 9 млн ₽. При взносе 4,5 млн ₽ сумма кредита составляет 4,5 млн ₽. Если доступна ставка 6%, ежемесячный платёж будет ниже, чем по кредиту на ту же сумму под 8–10%.

В материалах упоминается льготный период продолжительностью 15 лет при возможности более длительного кредита. Если срок договора превышает льготный период, будущие платежи нужно рассчитывать отдельно. Важно также проверить требования к объекту, заёмщикам, страховке и возможность пересмотра ставки при рождении ребёнка.

Новые условия нельзя считать одинаково выгодными для всех семей. Наиболее интересный сценарий — обмен имеющегося жилья на новую квартиру с существенным первоначальным взносом. Перед покупкой стоит сравнить несколько схем финансирования и получить письменный расчёт банка на весь срок кредита.