214-ФЗ: покупка квартиры через счет эскроу — как защищены деньги покупателя
Описание
Покупка квартиры в новостройке — это не только выбор района, планировки и цены. Один из главных вопросов для будущего собственника: что произойдет с деньгами, если дом еще строится, а застройщик получит финансовые проблемы?
Сегодня при покупке большинства квартир в строящихся многоквартирных домах действует механизм счетов эскроу, предусмотренный законодательством о долевом строительстве. Его главная особенность заключается в том, что деньги покупателя не поступают непосредственно застройщику сразу после заключения договора.
Они блокируются на специальном банковском счете и передаются застройщику только после выполнения предусмотренных законом условий.
Разбираемся, как работает покупка квартиры по 214-ФЗ через эскроу, когда нужно перечислять деньги, кто финансирует строительство и что происходит с ними, если проект не будет завершен.
Что такое 214-ФЗ
Федеральный закон № 214-ФЗ регулирует отношения между застройщиком и гражданином, который приобретает квартиру или другой объект недвижимости в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве — ДДУ.
По ДДУ застройщик обязуется построить объект в установленный срок и после получения разрешения на ввод передать квартиру покупателю. Покупатель, в свою очередь, обязуется оплатить квартиру и принять ее после завершения строительства.
Почему застройщик не получает деньги покупателя сразу?
Это главное отличие современной системы долевого строительства от прежней схемы.
Раньше после регистрации ДДУ покупатель перечислял деньги непосредственно на счет застройщика. Девелопер мог использовать привлеченные средства для финансирования строительства.
Теперь схема другая.
Застройщик получает финансирование строительства преимущественно за счет банковского проектного финансирования либо собственных средств. Деньги покупателей при этом находятся на счетах эскроу.
Получается своеобразная трехсторонняя система:
Покупатель
↓
вносит деньги на эскроу
Банк
↓
хранит и блокирует деньги
Застройщик
↓
строит дом за счет проектного финансирования
После выполнения условий деньги со счетов эскроу становятся доступны застройщику или направляются на погашение его обязательств перед банком.
Можно ли купить квартиру в ипотеку через эскроу?
Да.
Ипотечная покупка квартиры в новостройке может осуществляться с использованием счета эскроу.
В этом случае покупатель оформляет ипотечный кредит, а заемные средства направляются в соответствии с условиями сделки на эскроу-счет.
Важный момент: первоначальный взнос и кредитные средства зачисляются на эскроу в соответствии с установленным порядком после государственной регистрации ДДУ. Такой механизм подробно описывался и в материалах РБК о покупке новостроек с использованием эскроу.
При этом банк, финансирующий строительство, и банк, выдающий ипотеку покупателю, могут быть разными организациями. В таком случае необходимо заранее уточнить порядок перевода кредитных средств и возможные банковские комиссии, не связанные непосредственно с ведением эскроу-счета.
Главное преимущество эскроу для покупателя
Главное изменение можно выразить одной фразой:
покупатель платит за квартиру сейчас, но застройщик получает деньги не сразу.
Именно это снижает риск ситуации, когда гражданин полностью оплатил квартиру, строительство остановилось, а деньги уже были потрачены застройщиком.
Банк России прямо связывает механизм проектного финансирования со снижением рисков для граждан: средства участников строительства находятся на эскроу-счетах, а строительство финансируется отдельно.